第一省会，如何打破“城中城”？

发布时间：2025-04-05 07:12:49 来源：智慧新闻网 作者：梦归

哪些城市可以买，哪些城市还具备升值潜力，想买房的伙伴扫描下方二维码，我会在私域直播里告诉大家！正文引言：谁能想到，一座超级大城市屡上热搜，竟然是因为机动车道，变成了“鸡”动车道。没错，这座城市就是亚洲第一省会——广州。短短几年“轨道上的广州”，摇身一变成了“电鸡上的广州”。而且，这小小的“电鸡”，力量还非常强大，近期还上了《广州市综合交通体系规划（2023-2035年）》。这说明，广州的“电鸡围城”已经引起了上面的重视，也反映了广州的城市规划是存在问题的。因此，很多人说，“电鸡围城”主要是因为广州把资源都砸在了中心区，所以，电鸡围的主要是中心区。事实真的如此吗？细心的朋友会发现，最近这几年，广州并没有把所有资源都砸向在中心区。过去几年广州，走上了摊大饼式的发展模式，资源其实是分散了的。几乎每个区域都有一座自己的CBD，所以，广州除了要面对电鸡围城的问题，还要面临着“新城围城”的问题。那么，是什么原因导致广州出现“新城围城”的问题呢？01其实，广州一直以来都是采用以城市中轴为发展主线，徐徐东进的城市战略。只是后来，珠江新城的成功，让各个区都觉得“我又可以了”。所以，广州每个区域都在跃跃欲试，都想着打造自己的“珠江新城”。那么，我们今天就来看看，广州是怎样走到“新城围城”的局面的。第一个关键词，Quan力！自北向南，从越秀山一路南下，穿过一堆sheng府、shi府、sheng局、shi局、北京路商业街，最后止于珠江边上的海珠广场。这条纵向的轴，就是广州第一中轴。围绕着这条轴，分布着大量的ZF机构，所以第一中轴也是广州绝对的Quan力中轴。Power的力量总是强大的。这条Quan力轴，吸引了大量的文化、商业、教育、医疗、交通等资源，至今仍是广州资源密度最高的区域之一。教育密度最高，全广州60多所重点小学，越秀区就占了三分之一，是全市重点小学最多的区域。中指研究院数据也显示，越秀区是广州教育最密集的区域，光是东山板块省重点小学的数量就高达8个、省/市重点初中高达12个。也正因为如此，吸引了一大批“鸡娃”的家长们，越秀区“老破小”价格那么坚挺，有这20多所重点小学的一份力。医疗密度最高，三甲医院越秀区16个，占全市的比例高达40%。商业密度最高，虽然天河的商场+购物中心是全市最多的区域 但是论密度，越秀区是广州商场密度最高的区域，商场密度高达0.74个/平方公里。在广州，第一中轴是相当成功的，广州几千年的历史也基本上围绕着这条Quan力中轴。但是城市是运动的，野心勃勃的广州并没有停下脚步，而是想着开疆拓土，寻找新的“城运”。第二个关键词，东进！看向西边，广州发现西边的荔湾已经是传统的老城区，一大片历史文化建筑，老祖宗的东西，动不得，动不得。向北边走吧，白云还是郊区，白云机场净空就已经是其最大的发展枷锁，咱们跳过。看向南边，海珠又是一个巨大的工业区，广州人撂下了一句如今后悔莫及的狠话“宁愿河北一张床，不要河南一套房”。广州的西边、北边、南边都有制约因素。所以，广州就把目光看向了东边那广袤的土地，向东去。80年代，广州借着六运会的契机，成立了天河区，同时广州新中轴的概念也出来了。这是广州中轴第一次出现东移。自北向南，从燕岭公园南下，经过广州东站、天河北CBD、广州体育中心，最后止于珠江边的珠江新城CBD。广州第二中轴形成了。如果说，第一中轴是“Quan力中轴线”，那第二中轴绝对是“商业中轴线”。一大批世界500强企业聚集在这条中轴上，也让天河GDP连续17年制霸广州各区。2024年12月10日，工信部研究机构赛迪顾问正式发布《投资竞争力百强区（2024）》，其中，天河区成为了全国第二强区域，仅次于深圳福田。第二中轴，成为了广州目前最“富”的中轴线。珠江边上那一栋栋“捅破天”的超甲级写字楼，让这座羊城，变得更加“洋里洋气”。所以，这条中轴也奠定了广州21世纪国际现代化都市形象。而形象=面子，面子是有价的。所以，这里的房价，自然也是广州最贵的区域。房价，成了区域能级的“试金石”。第三个关键词，扩容。1984-2000年，广州总体规划沿着珠江前航道，确定了“旧城-天河-黄埔”三大片区的拓展方向。可是，2001-2010年，广州总体规划出现了新的变化，确定了“东进、南拓、北优、西联、中调”。这时候，广州，开始走向了“东南西北”摊大饼式的发展方式，城市力量从集中走向分散，从“单中心”，走向“多中心”。从珠江新城，到琶洲、金融城-鱼珠、万博、南站CBD、白云新城、空港新城、横沥岛CBD……各区的CBD遍地开花。这种“平均主义”，导致的结果就是ZF投资更加分散。广州，正在被“新城围城”。但是，广州最新的2021-2035国土空间规划，要打破这一局面了，那广州将如何破局呢？在货币超发与城市分化的背景下，随便买房的逻辑已经发生了改变，资产配置推荐阅读文章《》02第一个关键词，聚焦2024年，广州市国土空间总体规划（2021—2035年），重新划定了中心城区，东部中心、南沙新区，三大城市核心区域。没错，广州已经改变了过去的多中心发展理念，彻底将“东进南拓西联北优中调”摊大饼式的规划扔进历史的垃圾桶。回归聚焦中心城区，东部中心、南沙新区三大区域。第二个关键词，二次东进广州的第一、第二中轴已经成型。2035规划提到，广州要开始打造第三中轴——“活力创新轴”。而第三中轴就位于广州第二中轴的东边。换句话说，广州开始新一轮的城市东进。而且第三中轴，还将是广州最长的中轴线。北段：黄埔新广州知识城、广州科学城、东江城片区、南香山片区、天河智慧城等；中段：包括广州人工智能与数字经济试验区、生物岛、创新城、莲花湾地区等；南段：括南沙庆盛、黄阁、南沙科学城、龙穴岛及万顷沙等；第三条中轴，除了超级长，还有一个最大的特征，就是以“科技产业”为重点。来到这里，我们终于读懂了广州的野心。2000年的第一次东进，广州是为了商业金融，砸钱砸出了第二中轴。那些踩准了城市风口的，已经随着广州的第一次东进，完成了阶层跃迁。2020年，广州第二次“东进”来了，而这一次，是为了科技，广州要重金砸向第三中轴了。从Quan力轴，到商业轴，如今广州迎来了科创轴。一旦“三轴鼎立”形成，手握Quan力中心、商业中心、科创中心三张王牌的广州，就能打破如今的低迷困境，走出当下的“困局”。第三个关键词，行动如果第三中轴要发力，掣肘最大的就是旧改。但是，广州东部的旧改已经行动起来，特别是旧黄埔一带，四个旧改项目同时推进。换句话说，广州第三中轴，将从东部旧黄埔一带首发。我们都知道旧改的力量对城市的改变是巨大的。因为旧改能够实现区域连片升级，让更多社会资源要素重新聚集，也为城市发展腾出了更多的空间。大家想想看，一座城中村，全是低矮的民房，里面甚至还藏着一些低效厂房，那么城市的生产效率就被极大地限制。旧城改造，就是将一张摊薄的纸，被重新揉成一团，让城市迸发更大的活力。腾出的空间，可以吸引更多的资源进来，首先就是产业，而产业带来的是资金，资金便又会带来更多的人口。2023年，黄埔的固定资产投资规模全市第一，高达2000亿元，占到了全市的23%。为什么，ZF要把那么多钱砸向了黄埔呢。我又查了一下，黄埔的产业数据。结果发现，黄埔的先进制造业和高端制造业规模都是全市最高的。这就明白了。原来是黄埔的先进制造业和高端制造业吸引了ZF大量的资金，而有钱的地方必然会有更大的“前”景。所以，这也很好地说明为什么黄埔的旧改突然就大规模地动起来了。看到这里，我们也就很清晰了，广州第三中轴的主发力点就在黄埔，更准确来说是在旧黄埔。所以，这也很好的解释为什么广州2021-2035国土空间规划，要把黄埔定位于东部中心了。未来广州的资金倾斜，ZF投资强度，还会继续砸向这个区域。在货币超发与城市分化的背景下，随便买房的逻辑已经发生了改变，资产配置推荐阅读文章《》03最后简单说几句！流动很多人说：城市，是静态的；其实，城市，是动态的。因为，只有城市不断地运动，才能带动资源要素流动起来，城市的经济活跃度才能有效地提升。在经济学领域，有一个词叫做流动性效应，就是货币供给增加，推动资产价格上涨。所以，城市的运动，其实背后是货币的流动。因为城市的发展让大量的资金从银行机构引出来，然后流向城市中最有价值预期的“洼地”。所以，广州不断地东进，从第一中轴到第二中轴，再到现在的第三中轴。说得直白点，广州每次中轴的腾挪，其实是为了吸引更多的“钱”流进来啊，广州的“套路”再也藏不住了。趋势目前，趋势已经非常明确，广州第三中轴的发力点就在广州东部，而在广州2035规划里也明确了，黄埔就是广州东部中心。既然是中心，肯定是有“家底”的，而黄埔的第二产业就是其最大的“家底”，有了这个“家底”，ZF才会愿意花重金砸向黄埔，固定资产投资全市第一。所以，判断一个城市的发展趋势，除了看房价、看产业、最重要的，其实还是要看ZF的资金流向了哪里。所以，未来广州资产布局的思路也就清晰了。想投资买房的伙伴扫描下方二维码，我会在私域直播中给大家讲述趋势和资产配置的底层逻辑~老实做人，踏实写文，不鼓吹，不煽动，让你明白房产这回事！原创不易 点赞支持

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